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一旦房价断崖式大跌 对加拿大经济有何影响?

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发表于 2017-5-16 22:30:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
综合最近一些数据,GTA地区房产泡沫破裂的征兆越来越明显:一是房屋销售量明显下降;二是挂牌上市的房屋数量突然猛增;三是买家似乎在等待房价下跌,只愿观望不想出手;再是在Google 上搜索“housing bubble”的加拿大人与日俱增,说明越来越多的人对加拿大房市失去信心。
在穆迪降低加拿大六大商业银行信用评级之后,一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani  就断言,加拿大房地产市场的泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。
其实,多伦多的房市暴跌并不是没有先例:1989年多伦多房屋平均价格一度涨至$273,698,涨到30年的最高水平(当然无法与今日的$920,000相提并论),但却在1996年跌至$198,150。
如果经济学家Madani预测准确, 全国房价跌30%至40%,那么受影响的就不仅仅是地产及其关联产业,诸如房地产、金融业、保险业、建筑业等行业,而是整个经济都会受到影响。
Madani 本人就认为,一旦房市泡沫破裂,房价急剧下滑,毫无疑问将影响到整个加拿大经济,最直接的影响是:估计明年GDP增长率会减1%,而权威部门预期加拿大今年的经济增长率也不过2%而已。
除了对经济增长的直接影响外,再就是对就业的严重打击,不仅多伦多地区,而且安省的就业岗位将会大大减少。环球邮报提供的数据显示,安省15%的就业与房地产相关,包括房地产业、金融保险业以及建筑业等。此外,房市冷却之后,身负巨额房贷的人们不愿到其它地区找工作,将进一步恶化了本地就业市场。
多伦多对加拿大经济举足轻重,不仅是就业,还有对全国经济增长的贡献。著名智库加拿大咨议局(Conference Board of Canada)估计在过去两年中,多伦多地区贡献了全国几乎一半的就业增长。多伦多2016年经济增长率高达3.4%,也占了全国真实GDP增长的几乎一半。而多伦多的经济很大程度上与火热的房市不无关系,尤其是建筑业,房地产,金融业以及“财富效应”(wealth effect)带来的消费增长。
接着是加元也有可能进一步下滑。虽然加元汇率走低有利于出口,但却不利于进口,也不利于加拿大人的消费。且不说加拿大人外出旅游加元不值钱,就是身在国内,因加元贬值,一般家庭购买基本生活用品,诸如食品和蔬菜水果都要面对价格急升。
还有所谓“财富效应”对消费信心的影响:当房价越升越高时,加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能消费信心大挫,不敢再花钱用于其它方面的消费。
CIBC的副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)指出,问题不是看房价跌了多少,而是看怎么跌的:如果是因为房屋供应增加令房价大跌还好说,要是因为利率升高而大跌那就会严重很多。因为利率升高之后,人们就要为房子多付按揭,也就不愿在其它方面多花钱,这对消费又是打击。
实际上,多伦多在1989-1996年的房价涨跌循环的诱导因素就是因为利率升高,以致房市费了再一个十年才缓过气来,重整旗鼓,慢慢升高。
还有对生产力的影响,这将导致加拿大整体经济无法应对全球经济变化。
央行行长波洛兹上周末接受环球邮报的采访时表示,他不太担心私营借贷公司Home Capital所出现的问题,他最担心房价高企及房市陷落对加拿大金融体系的冲击。
他还说,央行最担心的是加拿大经济出现震荡,例如2008年式的深度衰退,或失业率急剧上升,这就不可避免地影响到千千万万加拿大家庭,他们可能因此而无法支付房贷,这就会对加拿大的整个金融体系造成冲击。

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