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同时出售两物业,怎样最大化实现减税?

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发表于 2017-4-4 21:29:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家都知道,房屋买卖所产生的盈利属于资本增值(Capital Gain),因此其中的50%是需要纳税的。但是,对于自住房,加拿大税法给予纳税人免税待遇,也就是如果将自住房出售,所产生的资本增值无需交税。

在加拿大,卖房是否能享受免税待遇,需要界定该物业是否一直保持主要住所的性质。主要住所的概念是以家庭作为单位,每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠。即使和配偶婚前各自拥有一个物业,婚后也只能选择其中一个物业作为主要住所。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权,其次是必须在该年内居住过此物业,可以是短期或是仅作为度假性质使用。

如果只有一个物业,那么出售直接可以享受免税待遇。倘若有两个物业同时出售,怎样可以充分享受免税待遇呢?理财建议:应该尽可能多的把作为主要住所的年限分配到增值较多的房产上。具体计算主要住所免税额的公式如下:

物业增值  × [(1 + 该物业被认定为主要住所的年限)/拥有该物业的总年限]

为了更好理解两个物业同时出售的免税待遇,嘉德理财给出以下例子作参考。

陈先生有一套2005年购买的房屋和一套2010年购买的度假屋。在2014年,他把两套物业同时出售。房屋的资本增值为$200,000,而度假屋的资本增值为$100,000。为了充分享受免税待遇,减少应缴税款,可把两套物业作为主要住所的年限分配如下:

拥有房屋总年限:10年(2005到2014); 定义为主要住所年限:9年(2005到2013)

拥有度假屋总年限:5年(2010到2014); 定义为主要住所年限:1年(2014)

大家发现了吗?由于在公式中有(1 + 该物业被认定为主要住所年限)这一要素,因此可以只把9年作为主要住所的年限分配到房屋上,仍可得到完全的免税待遇。而出售房屋这一年,则把度假屋定义为主要住所,即可最大化实现减税。

房屋作为主要住所的免税待遇:$200,000 × [(1+9)÷10] = $200,000

度假屋作为主要住所的免税待遇:$100,000 × [(1+1)÷5] = $40,000

如此一来,陈先生房屋出售的资本增值完全免税,而度假屋的资本增值,同时也有$40,000的免税额,充分实现免税最大化。
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